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Aggiornata la guida sulle agevolazioni fiscali in edilizia

E’ stata aggiornata al 22 settembre 2017 la Guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali in edilizia.

L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare; fino al 31 dicembre 2017 la detrazione Irpef è aumentata al 50% delle spese sostenute con un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per il 2017 continua a valere la detrazione del 50% per mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle unità residenziali “ristrutturate” (NOTA: in realtà gli interventi edilizi agevolati riguardano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia come definite dal DPR 380/2001. La manutenzione ordinaria è agevolata solo per le parti comuni).

La Guida fornisce anche chiare indicazioni sul regime IVA da seguire, Simabonus, acquisto box, recupero degli interessi passivi, ecc.

Infine riporta un elenco dei principali interventi ammessi in detrazione.

 

 

Quali sono i titoli abilitativi edilizi per le principali tipologie di intervento? (2 parte)

Anche per interventi di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO si fa opera una suddivisione in leggero e pesante a seconda che non riguardino o riguardino parti strutturali dell’edificio. Se LEGGERO, il titolo abilitativo è la CILA; se PESANTE, il titolo abilitativo è la SCIA.

Detti interventi edilizi sono quelli rivolti a conservare l’organismo e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso (recente novità!) purché compatibile con gli elementi dell’organismo e conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici generali e attuativi. Le opere del restauro e risanamento conservativo sono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei.

Anche per la RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, compresa la demolizione e ricostruzione) si applica la distinzione tra LEGGERA e PESANTE. Nel primo caso gli interventi saranno realizzabili con SCIA, nel secondo caso con PERMESSO DI COSTRUIRE (o SCIA alternativa).

LEGGERA e PESANTE anche l’ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE a seconda che non comportino o comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Nel primo caso si opera in EDILIZIA LIBERA; nel secondo caso in regime di CILA.

Gli interventi di NUOVA COSTRUZIONE richiedono il PERMESSO DI COSTRUIRE (o SCIA alternativa). Le VARIANTI ai Permessi di Costruire, la SCIA.

 

 

 

Quali sono i titoli abilitativi edilizi per le principali tipologie di intervento? (1 parte)

Il 5 giugno 2017 sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale i moduli unificati per una serie di istanze edilizie.

La pubblicazione segue la cosiddetta “SCIA 2” entrata in vigore l’11 dicembre 2016 che ha rivisto le normative che regolano permessi e autorizzazioni.

Ad oggi, i principali interventi sono così regolati:

  • MANUTENZIONE ORDINARIA (interventi edilizi per opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie
    ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti): EDILIZIA LIBERA;
  • MANUTENZIONE STRAORDINARIA (Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti nelle destinazioni d’uso. Compresi anche frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso) : se LEGGERA (parti non strutturali), CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata); se PESANTE (anche su parti strutturali) SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Lavori).
    Elementi costitutivi della manutenzione straordinaria sono: non alterazione della volumetria, sagoma e prospetti degli edifici, non comporti mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso.
    Le modifiche di prospetto non sono più inquadrabili tra gli interventi edilizi minori ma di ristrutturazione edilizia e sottoposti a permesso di costruire.

(fine 1 parte)

 

utili chiarimenti dalla Regione

Regione Lombardia ha pubblicato lo scorso 24 luglio una interessante circolare, la 20 luglio 2017 n.10, chiarificatrice dei diversi titoli edilizi.
Partendo dalla giurisprudenza consolidata che assegna allo Stato il compito di definire le diverse categorie di intervento edilizio, si considera superata la declatoria degli interventi dettata dalla Legge regionale 12/2005 a favore dei contenuti del DPR 380/2001.
Gli interventi edilizi sono pertanto assoggettati solo alle seguenti fattispecie:
– Attività edilizia libera senza titolo abilitativo e Comunicazione di inizio lavori (CIL);
– Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
– Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
– Permesso di costruire (PdC);
– Permesso di costruire convenzionato;
– SCIA alternativa al permesso di costruire.
Nella circolare si chiarisce come sia da considerarsi superarata la DIA (Denuncia di Inizio Attività) ancora prevista dalla LR 12/2005.
Vengono inoltre date delucidazioni sui mutamenti della destinazione d’uso e sul recupero dei sottotetti.

Resta, da parte di chi come me opera nel settore da qualche anno, l’amara considerazione che da quando si sono introdotte le “leggi di semplificazione“, in realtà si sia prodotta, involontariamente o no, una gran confusione sostituendo a due titoli edilizi, autorizzazione e concessione, una marea di titoli e procedure che forse, finalmente dopo 16 anni, vanno ricomponendosi.

Novità in Lombardia per vani seminterrati e sottotetti

La regione Lombardia ha recentemente promulgato due nuove leggi sul “Recupero dei vani e locali seminterrati esistenti” (Legge regionale 10 marzo 2017 – n. 7) e sul recupero dei sottotetti esistenti (modificando la L.R. 12/2005 all’interno della Legge regionale di semplificazione 26 maggio 2017 – n.15).

Recupero dei vani e locali seminterrati

La legge consente il recupero, ai fini residenziali, commerciali e terziari, dei vani seminterrati, legittimamente realizzati.

L’altezza dei locali è derogata a 2,40 m, mentre i requisiti aero-illuminanti possono essere assicurati sia mediante opere edili, sia mediante impianti e attrezzature tecnologiche.

La legge definisce anche agevolazioni e obblighi per il recupero. I comuni entro il 25 luglio avevano l’obbligo di deliberare le zone escluse dall’applicazione della legge.

Recupero dei sottotetti

Con il nuovo provvedimento, sono recuperabili ai fini abitativi i sottotetti esistenti (agibilità) da almeno tre anni (in precedenza, 5).

Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria vengono riferiti alla ristrutturazione e non più alla nuova costruzione. Per la prima casa, fino a 40 mq di sottotetto, non è dovuto il costo di costruzione.

Materiali certificati per i rinforzi strutturali

Il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha emesso, nei giorni scorsi, i primi Certificati di Idoneità Tecnica per sistemi di rinforzo strutturale in compositi fibrorinforzati (FRP).

Come noto, i prodotti da costruzione devono essere marcati CE. In particolare per quelli strutturali le Norme Tecniche per le Costruzioni vigenti (NTC 2008) prescrivono, in assenza di marcatura CE o Benestare Tecnico Europeo, un Certificato di Idoneità Tecnica (CIT) all’impiego.

I Certificati di Idoneità Tecnica sono rilasciati secondo quanto stabilito nelle Linee Guida del CSLLPP pubblicate nel luglio del 2015.

Le stesse “Linee Guida per la identificazione, la qualificazione ed il controllo di accettazione di compositi fibrorinforzati a matrice polimerica (FRP) da utilizzarsi per il consolidamento strutturale di costruzioni esistenti” stabiliscono controlli e verifiche a carico del Direttore dei Lavori per l’accettazione del materiale in cantiere.

Da banca d’Italia una guida semplice per i mutui casa

Sul sito di Banca d’Italia è disponibile una guida sul mutuo ipotecario, strumento finanziario fondamentale per comprare casa.

Nella guida si trovano definizioni (tipi di mutuo, spread, TAEG, piano di ammortamento, ecc.), consigli (è ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile, confronta i TAEG, valuta i tassi in base all’incidenza del mutuo rispetto al valore casa, ecc.), imposte (2% dell’ammontare complessivo o 0,25% nel caso di “prima casa”) e altre note che è bene conoscere prima di sottoscrivere un contratto di mutuo.

Variante al Piano di Governo del Territorio

Sono in corso i primi rilievi da parte dell’ufficio tecnico comunale di Cassano d’Adda, propedeutici alla redazione della prima variante al Piano di Governo del Territorio (PGT) comunale.

Il PGT è lo strumento di pianificazione urbanistica a livello comunale introdotto dalla Legge Regionale della Lombardia 11 marzo 2005 n.12 in sostituzione del Piano Regolatore Generale (PRG).

Il PGT si compone di tre distinti atti: il Piano delle Regole (la “città consolidata”), il Piano dei Servizi (la “città pubblica”) e il Documento di Piano (le “previsioni”).

Il procedimento è stato avviato lo scorso dicembre con la deliberazione n.196 della Giunta comunale. Chiunque avesse interesse, particolare o diffuso, può far pervenire proprie proposte o suggerimenti all’ufficio comunale depositandole al protocollo o mezzo posta elettronica.

Come va il mercato immobiliare

I dati offerti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con il Rapporto Immobiliare 2017 evidenziano che nel 2016 il mercato delle abitazioni, dopo la discesa iniziata nel 2007, è tornato a crescere (le transazioni residenziali sono comunque ancora numericamente inferiori del 38% rispetto a quelle misurate nel 2006).

Anche se i valori, per unità di superficie, subiscono ancora una piccola contrazione (-1% annuo) e restano mediamente al di sotto del 15% rispetto a quelli registrati nel 2008, il fatturato complessivo, visto l’aumento delle compravendite, è in aumento.

Le abitazioni vendute hanno una superficie media poco superiore a 106 m2 e sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 99,8 m2, rispetto ai poco più di 110 m2 della provincia.

Nell’acquisto della casa si ricorre al mutuo ipotecario nel 46% dei casi (nei capoluoghi per il 52% delle transazioni e per il 35% negli altri comuni).

Il capitale erogato rappresenta circa il 64% della spesa di acquisto (120 mila euro medi erogati per un’abitazione nel 2016). La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, e risulta analoga tra le aree del paese.

Come evidenziato dall’ufficio studi di una importante rete di agenzie immobiliari, nel 2016 anche i tempi di vendita degli immobili si sono lievemente accorciati (da 170 a 159 giorni). Resta evidente l’eccesso di offerta e lo stock di giacenza. Le case da ristrutturare hanno tempi di vendita più lunghi, anche del 60%.

Sismabonus 2017

La Legge di Bilancio 2017 (Legge 11 dicembre 2016 n.232) ha introdotto la possibilità di usufruire di incentivi fiscali per l’esecuzione di interventi edilizi finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

Gli interventi devono riguardare immobili abitativi privati, o parti comuni, e immobili produttivi, in zona sismica 1, 2 e 3, ed essere realizzati tra gennaio 2017 e dicembre 2021, salvo proroghe.

La classificazione di vulnerabilità sismica della costruzione, ante e post intervento progettato e realizzato, deve risultare da una relazione asseverata da un tecnico professionista.

A seconda della riduzione di vulnerabilità sismica conseguita e delle parti di edificio interessate dall’intervento, i proprietari degli immobili hanno diritto alla detrazione fiscale delle spese sostenute dal 50% fino all’85% (parti comuni), su un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro all’anno, per ogni unità immobiliare.