I beni significativi nel recupero edilizio

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 15/E del 12 luglio 2018, fornisce chiarimenti sulla disciplina dei beni significativi.

In base al DM 29.12.99 i beni significativi sono (l’elenco è tassativo):

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • videocitofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

Ai beni significativi, l’aliquota IVA del 10% applicabile per le prestazioni di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, realizzate su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.

Condizione indispensabile per l’applicazione dell’IVA agevolata è che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione (i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dal committente dei lavori sono soggetti ad Iva con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria).

Planimetrie catastali: nuove istruzioni per il rilascio

La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e Pubblicità Immobiliare ha diramato nuove istruzioni circa le modalità di rilascio delle planimetrie catastali riferite a stadi non più attuali e ad unità immobiliari soppresse.

Le richieste di rilascio delle planimetrie, sono trattate secondo le seguenti modalità:

  • per le planimetrie depositate presso archivi catastali esclusivamente su supporto cartaceo e relative a stadi superati o soppressi della unità immobiliare, comunque presenti nell’archivio censuario informatizzato, l’ufficio procede, a fronte di motivata richiesta, dapprima al rilascio della copia conforme secondo le modalità previste per le certificazioni, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo, nel rispetto delle tariffe vigenti. Contestualmente provvede alla rasterizzazione dell’immagine e alla relativa associazione all’identificativo presente nella banca dati censuaria. Tale procedimento non richiede il calcolo dei poligoni;
  • per le planimetrie cartacee relative a stadi superati o soppressi della u.i., correlate a periodi antecedenti alla data di impianto meccanografico e richiamate solo nei modelli 55 (scheda di partita), il rilascio della copia avviene sempre a fronte di motivata richiesta, in modalità differita, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo . Per tale tipologia di elaborati grafici non si procede alla rasterizzazione dell’immagine, in quanto non risulta meccanizzabile il correlato stadio dell’unità immobiliare negli atti censuari;
    per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata, riferite all’ultimo stadio, si prosegue secondo la prassi ordinaria;
  • per le planimetrie reperibili esclusivamente in formato cartaceo riferite all’ultimo stadio, si evade la richiesta pervenuta senza onere alcuno per il richiedente, eseguendo preliminarmente d’ufficio la rasterizzazione dell’immagine;
  • per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata riferite ad uno stadio superato o soppresso, si procede con il rilascio gratuito secondo le modalità sopra richiamate.

Le planimetrie catastali riferite ad unità immobiliari soppresse possono essere rilasciate solo ai soggetti che al momento della soppressione della unità immobiliare vantavano diritti di godimento sulla unità immobiliare (in genere, a chi ha legittimo interesse e soggetti riconducibili alle unità immobiliari derivate da quelle oggetto di soppressione).

Dichiarazione di successione cartacea fino al 31 dicembre 2018

L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n.305134 del 28 dicembre scorso, ha prorogato a fine anno la possibilità di utilizzare fino a fine anno in corso i modelli cartacei (modello 4) per la presentazione della dichiarazione di successione.

Con il 2019 sarà invece obbligatorio ricorrere al software già predisposto e all’invio telematico.

La presentazione della dichiarazione di successione è un obbligo di eredi, legatari, esecutori testamentari ecc. che deve essere assolto entro 12 mesi dalla apertura della successione (data dal decesso).

Se non ci sono beni immobili o diritti reali su di essi, e il patrimonio attivo non supera i 100.000 euro ed è devoluto al coniuge e ai parenti in linea retta, non vi è obbligo di dichiarazione di successione.

 

Rivalutazioni di terreni e partecipazioni non quotate 2018

In sede di approvazione della Legge di stabilità 2018 è stata riproposta, per effetto della modifica dell’art. 2, comma 2, DL n. 282/2002, la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di terreni edificabili e agricoli (posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi) e partecipazioni non quotate in mercati regolamentati (possedute a titolo di proprietà e usufrutto).

Per accedere alla rivalutazione, il contribuente deve versare entro il 30.6.2018 un’imposta sostitutiva, rateizzabile, pari al 8% del nuovo valore accertato alla data dell’1.1.2018 mediante una perizia asseverata di stima (anch’essa da redigersi entro il 30.6).

Il vantaggio della rivalutazione consiste nel poter calcolare le plusvalenze, realizzate con la cessione dei sopraddetti beni, confrontando il corrispettivo della vendita con il valore a essi attribuito alla data del 1° gennaio 2018, anziché confrontandolo con il valore di acquisto (il cosiddetto “costo storico”).

Aggiornata la guida sulle agevolazioni fiscali in edilizia

E’ stata aggiornata al 22 settembre 2017 la Guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali in edilizia.

L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare; fino al 31 dicembre 2017 la detrazione Irpef è aumentata al 50% delle spese sostenute con un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per il 2017 continua a valere la detrazione del 50% per mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle unità residenziali “ristrutturate” (NOTA: in realtà gli interventi edilizi agevolati riguardano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativoristrutturazione edilizia come definite dal DPR 380/2001. La manutenzione ordinaria è agevolata solo per le parti comuni).

La Guida fornisce anche chiare indicazioni sul regime IVA da seguire, Simabonus, acquisto box, recupero degli interessi passivi, ecc.

Infine riporta un elenco dei principali interventi ammessi in detrazione.

 

 

Come va il mercato immobiliare

I dati offerti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con il Rapporto Immobiliare 2017 evidenziano che nel 2016 il mercato delle abitazioni, dopo la discesa iniziata nel 2007, è tornato a crescere (le transazioni residenziali sono comunque ancora numericamente inferiori del 38% rispetto a quelle misurate nel 2006).

Anche se i valori, per unità di superficie, subiscono ancora una piccola contrazione (-1% annuo) e restano mediamente al di sotto del 15% rispetto a quelli registrati nel 2008, il fatturato complessivo, visto l’aumento delle compravendite, è in aumento.

Le abitazioni vendute hanno una superficie media poco superiore a 106 m2 e sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 99,8 m2, rispetto ai poco più di 110 m2 della provincia.

Nell’acquisto della casa si ricorre al mutuo ipotecario nel 46% dei casi (nei capoluoghi per il 52% delle transazioni e per il 35% negli altri comuni).

Il capitale erogato rappresenta circa il 64% della spesa di acquisto (120 mila euro medi erogati per un’abitazione nel 2016). La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, e risulta analoga tra le aree del paese.

Come evidenziato dall’ufficio studi di una importante rete di agenzie immobiliari, nel 2016 anche i tempi di vendita degli immobili si sono lievemente accorciati (da 170 a 159 giorni). Resta evidente l’eccesso di offerta e lo stock di giacenza. Le case da ristrutturare hanno tempi di vendita più lunghi, anche del 60%.

Un milione di avvisi dell’Agenzia delle Entrate per i fabbricati rurali

I fabbricati rurali, capaci di rendita autonoma, dovevano essere iscritti al Catasto fabbricati entro il 30 novembre 2012 come previsto dalla legge 214/2011 (conversione del DLgs 201/2011 art.13 comma 14 ter).

Per questo l’Agenzia delle Entrate ha comunicato che nei prossimi mesi avviserà i proprietari inadempienti, sollecitandoli a provvedere incaricando un professionista abilitato che dovrà presentare agli uffici del Territorio gli atti di aggiornamento cartografico e catastale, con un notevole risparmio sulle sanzioni dovute.

Restano esclusi dagli obblighi di accatastamento i fabbricati di cui all’art.3 comma 3 del DM 2 gennaio 1998 n.28.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile effettuare la ricerca delle particelle che devono essere aggiornate (link)