Un progetto incentivabile con il Superbonus 110%

Nei giorni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Guida Supebonus 110% riportando le novità in materia di detrazioni per interventi di risparmio energetico, Sismabonus, fotovoltaico e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

La Guida riporta le tabelle di sintesi delle agevolazioni in vigore, qualche esempio di intervento incentivato e le FAQ Frequently Asked Questions ovvero le domande poste di frequente con le relative risposte.

Gli interventi del superbonus si distinguono in interventi trainanti, che sono necessari per ottenere il beneficio fiscale al 110%, e interventi trainati che beneficiano della detrazione al 110% solo se compiuti in abbinamento ai primi.

Tra gli interventi trainanti vi è l’isolamento termico delle superfici opache disperdenti dell’edificio per almeno il 25% della superficie lorda. Questo intervento si può realizzare ad esempio attraverso il cosiddetto cappotto termico.

Realizzare il cappotto termico può trainare con sé al 110% la sostituzione degli infissi e della caldaia.

Per ottenere la detrazione negli interventi di riqualificazione energetica, gli interventi nel loro complesso devono comportare il miglioramento di almeno due classi da accertare attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica prima e dopo i lavori.

Di seguito riporto una proposta preliminare di riqualificazione energetica per una casa di abitazione tipo villetta a schiera a Cassano d’Adda (zona climatica E) realizzata nel 2004.

Gli interventi di coibentazione delle pareti opache, del sottotetto e la sostituzione dei serramenti risulterebbero tutti incentivabili con il Superbonus 110%, garantendo il salto di 3 classi energetiche.

Bonus facciate 2020: si detrae fino al 90% dei costi

I costi sostenuti nel 2020 per manutenzione, recupero e restauro delle facciate degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, possono essere recuperati fino al 90% mediante il meccanismo delle sconto fiscale.

Lo sconto fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda (Irpef o Irpeg). Il recupero fiscale si realizza in 10 anni. Il credito non può essere ceduto e si realizza solo se nel periodo di imposta il contribuente ha “capienza fiscale” ovvero è debitore nei confronti dello Stato.

Le facciate, o parti di esse, oggetto di intervento devono essere esterne e gli edifici ubicati in zona urbanistica A o B (DM n.1444/1968) o assimilabili.

Sono esclusi dalla spesa gli interventi su superfici su corti e spazi interni, vetrate, infissi, porte, cancelli, ecc.

Il pagamento deve avvenire mediante bonifico bancario, su cui verrà applicata una ritenuta d’acconto dell’8%. Se l’intervento comporta un efficientamento energetico dell’edificio si dovrà asseverarne i requisiti, produrre l’Attestato di Prestazione Energetica e darne comunicazione all’Enea.

In ogni caso, restano gli obblighi della sicurezza cantieri (ad esempio, la Notifica preliminare) e riportare in dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile oggetto di lavori.

Plusvalenze immobiliari: imposta sostitutiva all’11%

La Legge di stabilità 2020, ha riproposto la possibilità di affrancare, entro il 30 giugno 2020, i valori di terreni agricoli e edificabili al 1 gennaio 2020.

Affrancare un nuovo valore iniziale, significa a volte ridurre considerevolmente le plusvalenze immobiliari che deriverebbero dalla cessione di questi beni e quindi le imposte sui redditi, poiché le plusvalenze sono tassate con le aliquote ordinarie o, a richiesta dal notaio all’atto della cessione con imposta sostitutiva del 26% (del 20% fino al 31 dicembre 2019).

L disciplina della rivalutazione del valore iniziale consiste nel far redigere una perizia giurata che stabilisca il valore del bene immobile al 1 gennaio 2020 e versare una imposta sostitutiva del 11% (nel caso di pagamento rateale, mediante il versamento della prima rata) entro il 30 giugno 2020.

La procedura di rideterminazione del valore, con conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva del 11%, si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011, ossia ai diritti i cui atti costitutivi, modificativi e traslativi possono essere trascritti nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2643, c. 1, n. 2bis, del Codice civile.

I beni significativi nel recupero edilizio

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 15/E del 12 luglio 2018, fornisce chiarimenti sulla disciplina dei beni significativi.

In base al DM 29.12.99 i beni significativi sono (l’elenco è tassativo):

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • videocitofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

Ai beni significativi, l’aliquota IVA del 10% applicabile per le prestazioni di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, realizzate su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.

Condizione indispensabile per l’applicazione dell’IVA agevolata è che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione (i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dal committente dei lavori sono soggetti ad Iva con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria).

Planimetrie catastali: nuove istruzioni per il rilascio

La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e Pubblicità Immobiliare ha diramato nuove istruzioni circa le modalità di rilascio delle planimetrie catastali riferite a stadi non più attuali e ad unità immobiliari soppresse.

Le richieste di rilascio delle planimetrie, sono trattate secondo le seguenti modalità:

  • per le planimetrie depositate presso archivi catastali esclusivamente su supporto cartaceo e relative a stadi superati o soppressi della unità immobiliare, comunque presenti nell’archivio censuario informatizzato, l’ufficio procede, a fronte di motivata richiesta, dapprima al rilascio della copia conforme secondo le modalità previste per le certificazioni, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo, nel rispetto delle tariffe vigenti. Contestualmente provvede alla rasterizzazione dell’immagine e alla relativa associazione all’identificativo presente nella banca dati censuaria. Tale procedimento non richiede il calcolo dei poligoni;
  • per le planimetrie cartacee relative a stadi superati o soppressi della u.i., correlate a periodi antecedenti alla data di impianto meccanografico e richiamate solo nei modelli 55 (scheda di partita), il rilascio della copia avviene sempre a fronte di motivata richiesta, in modalità differita, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo . Per tale tipologia di elaborati grafici non si procede alla rasterizzazione dell’immagine, in quanto non risulta meccanizzabile il correlato stadio dell’unità immobiliare negli atti censuari;
    per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata, riferite all’ultimo stadio, si prosegue secondo la prassi ordinaria;
  • per le planimetrie reperibili esclusivamente in formato cartaceo riferite all’ultimo stadio, si evade la richiesta pervenuta senza onere alcuno per il richiedente, eseguendo preliminarmente d’ufficio la rasterizzazione dell’immagine;
  • per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata riferite ad uno stadio superato o soppresso, si procede con il rilascio gratuito secondo le modalità sopra richiamate.

Le planimetrie catastali riferite ad unità immobiliari soppresse possono essere rilasciate solo ai soggetti che al momento della soppressione della unità immobiliare vantavano diritti di godimento sulla unità immobiliare (in genere, a chi ha legittimo interesse e soggetti riconducibili alle unità immobiliari derivate da quelle oggetto di soppressione).

Dichiarazione di successione cartacea fino al 31 dicembre 2018

L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n.305134 del 28 dicembre scorso, ha prorogato a fine anno la possibilità di utilizzare fino a fine anno in corso i modelli cartacei (modello 4) per la presentazione della dichiarazione di successione.

Con il 2019 sarà invece obbligatorio ricorrere al software già predisposto e all’invio telematico.

La presentazione della dichiarazione di successione è un obbligo di eredi, legatari, esecutori testamentari ecc. che deve essere assolto entro 12 mesi dalla apertura della successione (data dal decesso).

Se non ci sono beni immobili o diritti reali su di essi, e il patrimonio attivo non supera i 100.000 euro ed è devoluto al coniuge e ai parenti in linea retta, non vi è obbligo di dichiarazione di successione.

 

Rivalutazioni di terreni e partecipazioni non quotate 2018

In sede di approvazione della Legge di stabilità 2018 è stata riproposta, per effetto della modifica dell’art. 2, comma 2, DL n. 282/2002, la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di terreni edificabili e agricoli (posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi) e partecipazioni non quotate in mercati regolamentati (possedute a titolo di proprietà e usufrutto).

Per accedere alla rivalutazione, il contribuente deve versare entro il 30.6.2018 un’imposta sostitutiva, rateizzabile, pari al 8% del nuovo valore accertato alla data dell’1.1.2018 mediante una perizia asseverata di stima (anch’essa da redigersi entro il 30.6).

Il vantaggio della rivalutazione consiste nel poter calcolare le plusvalenze, realizzate con la cessione dei sopraddetti beni, confrontando il corrispettivo della vendita con il valore a essi attribuito alla data del 1° gennaio 2018, anziché confrontandolo con il valore di acquisto (il cosiddetto “costo storico”).

Aggiornata la guida sulle agevolazioni fiscali in edilizia

E’ stata aggiornata al 22 settembre 2017 la Guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali in edilizia.

L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare; fino al 31 dicembre 2017 la detrazione Irpef è aumentata al 50% delle spese sostenute con un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per il 2017 continua a valere la detrazione del 50% per mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle unità residenziali “ristrutturate” (NOTA: in realtà gli interventi edilizi agevolati riguardano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativoristrutturazione edilizia come definite dal DPR 380/2001. La manutenzione ordinaria è agevolata solo per le parti comuni).

La Guida fornisce anche chiare indicazioni sul regime IVA da seguire, Simabonus, acquisto box, recupero degli interessi passivi, ecc.

Infine riporta un elenco dei principali interventi ammessi in detrazione.

 

 

Come va il mercato immobiliare

I dati offerti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate con il Rapporto Immobiliare 2017 evidenziano che nel 2016 il mercato delle abitazioni, dopo la discesa iniziata nel 2007, è tornato a crescere (le transazioni residenziali sono comunque ancora numericamente inferiori del 38% rispetto a quelle misurate nel 2006).

Anche se i valori, per unità di superficie, subiscono ancora una piccola contrazione (-1% annuo) e restano mediamente al di sotto del 15% rispetto a quelli registrati nel 2008, il fatturato complessivo, visto l’aumento delle compravendite, è in aumento.

Le abitazioni vendute hanno una superficie media poco superiore a 106 m2 e sono mediamente più piccole nei capoluoghi, 99,8 m2, rispetto ai poco più di 110 m2 della provincia.

Nell’acquisto della casa si ricorre al mutuo ipotecario nel 46% dei casi (nei capoluoghi per il 52% delle transazioni e per il 35% negli altri comuni).

Il capitale erogato rappresenta circa il 64% della spesa di acquisto (120 mila euro medi erogati per un’abitazione nel 2016). La durata media del mutuo è sostanzialmente stabile a 22,5 anni, e risulta analoga tra le aree del paese.

Come evidenziato dall’ufficio studi di una importante rete di agenzie immobiliari, nel 2016 anche i tempi di vendita degli immobili si sono lievemente accorciati (da 170 a 159 giorni). Resta evidente l’eccesso di offerta e lo stock di giacenza. Le case da ristrutturare hanno tempi di vendita più lunghi, anche del 60%.

Un milione di avvisi dell’Agenzia delle Entrate per i fabbricati rurali

I fabbricati rurali, capaci di rendita autonoma, dovevano essere iscritti al Catasto fabbricati entro il 30 novembre 2012 come previsto dalla legge 214/2011 (conversione del DLgs 201/2011 art.13 comma 14 ter).

Per questo l’Agenzia delle Entrate ha comunicato che nei prossimi mesi avviserà i proprietari inadempienti, sollecitandoli a provvedere incaricando un professionista abilitato che dovrà presentare agli uffici del Territorio gli atti di aggiornamento cartografico e catastale, con un notevole risparmio sulle sanzioni dovute.

Restano esclusi dagli obblighi di accatastamento i fabbricati di cui all’art.3 comma 3 del DM 2 gennaio 1998 n.28.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è possibile effettuare la ricerca delle particelle che devono essere aggiornate (link)