Manutenzione straordinaria – Studio Gaiardelli

Bonus facciate 2020: si detrae fino al 90% dei costi

I costi sostenuti nel 2020 per manutenzione, recupero e restauro delle facciate degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, possono essere recuperati fino al 90% mediante il meccanismo delle sconto fiscale.

Lo sconto fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda (Irpef o Irpeg). Il recupero fiscale si realizza in 10 anni. Il credito non può essere ceduto e si realizza solo se nel periodo di imposta il contribuente ha “capienza fiscale” ovvero è debitore nei confronti dello Stato.

Le facciate, o parti di esse, oggetto di intervento devono essere esterne e gli edifici ubicati in zona urbanistica A o B (DM n.1444/1968) o assimilabili.

Sono esclusi dalla spesa gli interventi su superfici su corti e spazi interni, vetrate, infissi, porte, cancelli, ecc.

Il pagamento deve avvenire mediante bonifico bancario, su cui verrà applicata una ritenuta d’acconto dell’8%. Se l’intervento comporta un efficientamento energetico dell’edificio si dovrà asseverarne i requisiti, produrre l’Attestato di Prestazione Energetica e darne comunicazione all’Enea.

In ogni caso, restano gli obblighi della sicurezza cantieri (ad esempio, la Notifica preliminare) e riportare in dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile oggetto di lavori.

L’installazione dell’ascensore con il taglio della scala comune

Molti fabbricati, anche di rilevante altezza, costruiti prima della Legge 13/1989 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati'”, sono privi di ascensore.

In alcuni casi è possibile realizzare l’ascensore, esternamente o internamente all’edificio, senza modificare significativamente l’utilizzo delle parti comuni.

In altri casi, invece, la realizzazione dell’ascensore comporta una riduzione delle parti comuni, con il taglio dei piani di calpestio delle scale per far posto al vano cabina.

La giurisprudenza negli anni ha ammesso come lecita una modesta diminuzione dei diritti degli altri condomini a favore del superamento delle barriere architettoniche.

Non essendoci un riferimento univoco a livello nazionale sulla larghezza delle scale, alcuni comuni hanno normato la questione della riduzione dei vani scala per far posto agli ascensori nei regolamenti edilizi comunali.

Ad esempio il comune di Milano che nel vigente Regolamento edilizio all’art.89 comma 5 afferma che “nel caso di installazione di ascensori nei vani scala comuni degli edifici esistenti privi di impianti di sollevamento, è consentita la riduzione della larghezza della rampa ad un minimo di 85 cm”.

Altri comuni invece consentono una larghezza minima delle scale anche inferiore (80 cm al netto del corrimano) a condizione che sia dimostrata graficamente l’accessibilità della barella ai sensi del punto 4.1.10 del DM 236/89.

I beni significativi nel recupero edilizio

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 15/E del 12 luglio 2018, fornisce chiarimenti sulla disciplina dei beni significativi.

In base al DM 29.12.99 i beni significativi sono (l’elenco è tassativo):

ascensori e montacarichi;
infissi esterni ed interni;
caldaie;
videocitofoni;
apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
sanitari e rubinetterie da bagno;
impianti di sicurezza.

Ai beni significativi, l’aliquota IVA del 10% applicabile per le prestazioni di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, realizzate su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.

Condizione indispensabile per l’applicazione dell’IVA agevolata è che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione (i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dal committente dei lavori sono soggetti ad Iva con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria).

Quali sono i titoli abilitativi edilizi per le principali tipologie di intervento? (1 parte)

Il 5 giugno 2017 sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale i moduli unificati per una serie di istanze edilizie.

La pubblicazione segue la cosiddetta “SCIA 2” entrata in vigore l’11 dicembre 2016 che ha rivisto le normative che regolano permessi e autorizzazioni.

Ad oggi, i principali interventi sono così regolati:

MANUTENZIONE ORDINARIA (interventi edilizi per opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie
ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti): EDILIZIA LIBERA;
MANUTENZIONE STRAORDINARIA (Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti nelle destinazioni d’uso. Compresi anche frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso) : se LEGGERA (parti non strutturali), CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata); se PESANTE (anche su parti strutturali) SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Lavori).
Elementi costitutivi della manutenzione straordinaria sono: non alterazione della volumetria, sagoma e prospetti degli edifici, non comporti mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso.
Le modifiche di prospetto non sono più inquadrabili tra gli interventi edilizi minori ma di ristrutturazione edilizia e sottoposti a permesso di costruire.

(fine 1 parte)