Autore: Andrea

Un progetto incentivabile con il Superbonus 110%

Nei giorni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Guida Supebonus 110% riportando le novità in materia di detrazioni per interventi di risparmio energetico, Sismabonus, fotovoltaico e colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici.

La Guida riporta le tabelle di sintesi delle agevolazioni in vigore, qualche esempio di intervento incentivato e le FAQ Frequently Asked Questions ovvero le domande poste di frequente con le relative risposte.

Gli interventi del superbonus si distinguono in interventi trainanti, che sono necessari per ottenere il beneficio fiscale al 110%, e interventi trainati che beneficiano della detrazione al 110% solo se compiuti in abbinamento ai primi.

Tra gli interventi trainanti vi è l’isolamento termico delle superfici opache disperdenti dell’edificio per almeno il 25% della superficie lorda. Questo intervento si può realizzare ad esempio attraverso il cosiddetto cappotto termico.

Realizzare il cappotto termico può trainare con sé al 110% la sostituzione degli infissi e della caldaia.

Per ottenere la detrazione negli interventi di riqualificazione energetica, gli interventi nel loro complesso devono comportare il miglioramento di almeno due classi da accertare attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica prima e dopo i lavori.

Di seguito riporto una proposta preliminare di riqualificazione energetica per una casa di abitazione tipo villetta a schiera a Cassano d’Adda (zona climatica E) realizzata nel 2004.

Gli interventi di coibentazione delle pareti opache, del sottotetto e la sostituzione dei serramenti risulterebbero tutti incentivabili con il Superbonus 110%, garantendo il salto di 3 classi energetiche.

Il “Superbonus 110%” è legge

E’ stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.180 del 18 luglio scorso la conversione in Legge, la n.77 del 17 luglio 2020, del Decreto Legge n.34 del 19 maggio 2020, detto “Decreto Rilancio”.

Il percorso parlamentare ha portato alcune novità rispetto alla prima stesura del decreto legge, confermando il “Superbonus” del 110%, applicabile per le spese sostenute tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre 2021, per alcuni interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico.

Della detrazione possono beneficiare condomini, persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, cooperative, onlus e associazioni. Le persone fisiche possono usufruire del “Superbonus” per gli interventi realizzati al massimo su due unità immobiliari.

Sono esclusi gli interventi su immobili di categoria A/1, A/8 e A/9.

   Parete con cappotto esterno

Sono ammessi al “Superbonus” gli interventi di:

  • isolamento termico sulle superfici opache verticali, orizzontali e oblique (almeno il 25% della superficie disperdente lorda);
  • sostituzione di impianti di climatizzazione invernale esistenti;
  • efficientamento energetico di cui all’art.14 DL n.63/2013 (“Ecobonus”) se eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi sopra indicati.

Gli interventi dovranno rispettare i requisiti tecnici minimi e conseguire il miglioramento di almeno due classi energetiche o, se non possibile, della classe energetica più alta.

Bonus facciate 2020: si detrae fino al 90% dei costi

I costi sostenuti nel 2020 per manutenzione, recupero e restauro delle facciate degli edifici esistenti, di qualsiasi categoria catastale, possono essere recuperati fino al 90% mediante il meccanismo delle sconto fiscale.

Lo sconto fiscale consiste in una detrazione dall’imposta lorda (Irpef o Irpeg). Il recupero fiscale si realizza in 10 anni. Il credito non può essere ceduto e si realizza solo se nel periodo di imposta il contribuente ha “capienza fiscale” ovvero è debitore nei confronti dello Stato.

Le facciate, o parti di esse, oggetto di intervento devono essere esterne e gli edifici ubicati in zona urbanistica A o B (DM n.1444/1968) o assimilabili.

Sono esclusi dalla spesa gli interventi su superfici su corti e spazi interni, vetrate, infissi, porte, cancelli, ecc.

Il pagamento deve avvenire mediante bonifico bancario, su cui verrà applicata una ritenuta d’acconto dell’8%. Se l’intervento comporta un efficientamento energetico dell’edificio si dovrà asseverarne i requisiti, produrre l’Attestato di Prestazione Energetica e darne comunicazione all’Enea.

In ogni caso, restano gli obblighi della sicurezza cantieri (ad esempio, la Notifica preliminare) e riportare in dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile oggetto di lavori.

Plusvalenze immobiliari: imposta sostitutiva all’11%

La Legge di stabilità 2020, ha riproposto la possibilità di affrancare, entro il 30 giugno 2020, i valori di terreni agricoli e edificabili al 1 gennaio 2020.

Affrancare un nuovo valore iniziale, significa a volte ridurre considerevolmente le plusvalenze immobiliari che deriverebbero dalla cessione di questi beni e quindi le imposte sui redditi, poiché le plusvalenze sono tassate con le aliquote ordinarie o, a richiesta dal notaio all’atto della cessione con imposta sostitutiva del 26% (del 20% fino al 31 dicembre 2019).

L disciplina della rivalutazione del valore iniziale consiste nel far redigere una perizia giurata che stabilisca il valore del bene immobile al 1 gennaio 2020 e versare una imposta sostitutiva del 11% (nel caso di pagamento rateale, mediante il versamento della prima rata) entro il 30 giugno 2020.

La procedura di rideterminazione del valore, con conseguente applicazione dell’imposta sostitutiva del 11%, si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011, ossia ai diritti i cui atti costitutivi, modificativi e traslativi possono essere trascritti nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2643, c. 1, n. 2bis, del Codice civile.

Sanatorie urbanistico-edilizie

L’inosservanza delle disposizioni normative in materia edilizia, ovvero in assenza di titoli abilitativi, comporta che la stessa attività sia classificata come abusiva.

L’inosservanza normativa può riferirsi a norme sia di legge e regolamenti, sia di strumenti urbanistici.

Gli abusi possono essere formali, se compiuti in assenza o difformità del titolo abilitativo, o sostanziali, se compiuti in difformità di norme, prescrizioni, modalità esecutive stabilite nei titoli.

Quando venisse accertata l’esecuzione di opere non conformi, l’ufficio competente invia comunicazione all’Autorità giudiziaria e adotta i provvedimenti conseguenti, in base alla tipologia di abuso edilizio riscontrato.

Gli abusi edilizi, sotto il profilo amministrativo, non si prescrivono.

E’ perciò importante sapere che, nel caso di interventi realizzati in assenza o in difformità di permesso di costruire, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 3, 34 comma 1 del D.P.R. 380/2001 e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, si può ottenere un Permesso in Sanatoria se le opere sono conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso e sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (rif. art. 36, comma 1 DPR 380/2001).

L’installazione dell’ascensore con il taglio della scala comune

Molti fabbricati, anche di rilevante altezza, costruiti prima della Legge 13/1989 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati'”, sono privi di ascensore.

In alcuni casi è possibile realizzare l’ascensore,  esternamente o internamente all’edificio, senza modificare significativamente l’utilizzo delle parti comuni.

In altri casi, invece, la realizzazione dell’ascensore comporta una riduzione delle parti comuni, con il taglio dei piani di calpestio delle scale per far posto al vano cabina.

La giurisprudenza negli anni ha ammesso come lecita una modesta diminuzione dei diritti degli altri condomini a favore del superamento delle barriere architettoniche.

Non essendoci un riferimento univoco a livello nazionale sulla larghezza delle scale, alcuni comuni hanno normato la questione della riduzione dei vani scala per far posto agli ascensori nei regolamenti edilizi comunali.

Ad esempio il comune di Milano che nel vigente Regolamento edilizio all’art.89 comma 5 afferma che “nel caso di installazione di ascensori nei vani scala comuni degli edifici esistenti privi di impianti di sollevamento, è consentita la riduzione della larghezza della rampa ad un minimo di 85 cm”.

Altri comuni invece consentono una larghezza minima delle scale anche inferiore (80 cm al netto del corrimano) a condizione che sia dimostrata graficamente l’accessibilità della barella ai sensi del punto 4.1.10 del DM 236/89.

Ristrutturazione di un fabbricato rurale da destinare all’agriturismo

L’intervento di ristrutturazione prevede la demolizione di due fabbricati rurali esistenti e il recupero del volume in un nuovo edificio da destinare all’attività agrituristica.

Nel nuovo edificio vengono riproposti gli elementi architettonici dei luoghi: il tetto a due falde, la copertura in struttura lignea e manto in coppi , le strutture verticali con mattoni a vista, la zoccolatura dei corpi di fabbrica, il nido d’ape in laterizio, le persiane oscuranti a lamelle, le ringhiere a disegno semplice.

Prospetto est e nord: vista dalla strada vicinale

Prospetti ovest: vista dai campi

Prospetto sud: vista dalla strada campestre

I beni significativi nel recupero edilizio

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 15/E del 12 luglio 2018, fornisce chiarimenti sulla disciplina dei beni significativi.

In base al DM 29.12.99 i beni significativi sono (l’elenco è tassativo):

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • videocitofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

Ai beni significativi, l’aliquota IVA del 10% applicabile per le prestazioni di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, realizzate su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.

Condizione indispensabile per l’applicazione dell’IVA agevolata è che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione (i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dal committente dei lavori sono soggetti ad Iva con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria).

Planimetrie catastali: nuove istruzioni per il rilascio

La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e Pubblicità Immobiliare ha diramato nuove istruzioni circa le modalità di rilascio delle planimetrie catastali riferite a stadi non più attuali e ad unità immobiliari soppresse.

Le richieste di rilascio delle planimetrie, sono trattate secondo le seguenti modalità:

  • per le planimetrie depositate presso archivi catastali esclusivamente su supporto cartaceo e relative a stadi superati o soppressi della unità immobiliare, comunque presenti nell’archivio censuario informatizzato, l’ufficio procede, a fronte di motivata richiesta, dapprima al rilascio della copia conforme secondo le modalità previste per le certificazioni, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo, nel rispetto delle tariffe vigenti. Contestualmente provvede alla rasterizzazione dell’immagine e alla relativa associazione all’identificativo presente nella banca dati censuaria. Tale procedimento non richiede il calcolo dei poligoni;
  • per le planimetrie cartacee relative a stadi superati o soppressi della u.i., correlate a periodi antecedenti alla data di impianto meccanografico e richiamate solo nei modelli 55 (scheda di partita), il rilascio della copia avviene sempre a fronte di motivata richiesta, in modalità differita, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo . Per tale tipologia di elaborati grafici non si procede alla rasterizzazione dell’immagine, in quanto non risulta meccanizzabile il correlato stadio dell’unità immobiliare negli atti censuari;
    per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata, riferite all’ultimo stadio, si prosegue secondo la prassi ordinaria;
  • per le planimetrie reperibili esclusivamente in formato cartaceo riferite all’ultimo stadio, si evade la richiesta pervenuta senza onere alcuno per il richiedente, eseguendo preliminarmente d’ufficio la rasterizzazione dell’immagine;
  • per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata riferite ad uno stadio superato o soppresso, si procede con il rilascio gratuito secondo le modalità sopra richiamate.

Le planimetrie catastali riferite ad unità immobiliari soppresse possono essere rilasciate solo ai soggetti che al momento della soppressione della unità immobiliare vantavano diritti di godimento sulla unità immobiliare (in genere, a chi ha legittimo interesse e soggetti riconducibili alle unità immobiliari derivate da quelle oggetto di soppressione).