L’installazione dell’ascensore con il taglio della scala comune

Molti fabbricati, anche di rilevante altezza, costruiti prima della Legge 13/1989 “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati'”, sono privi di ascensore.

In alcuni casi è possibile realizzare l’ascensore,  esternamente o internamente all’edificio, senza modificare significativamente l’utilizzo delle parti comuni.

In altri casi, invece, la realizzazione dell’ascensore comporta una riduzione delle parti comuni, con il taglio dei piani di calpestio delle scale per far posto al vano cabina.

La giurisprudenza negli anni ha ammesso come lecita una modesta diminuzione dei diritti degli altri condomini a favore del superamento delle barriere architettoniche.

Non essendoci un riferimento univoco a livello nazionale sulla larghezza delle scale, alcuni comuni hanno normato la questione della riduzione dei vani scala per far posto agli ascensori nei regolamenti edilizi comunali.

Ad esempio il comune di Milano che nel vigente Regolamento edilizio all’art.89 comma 5 afferma che “nel caso di installazione di ascensori nei vani scala comuni degli edifici esistenti privi di impianti di sollevamento, è consentita la riduzione della larghezza della rampa ad un minimo di 85 cm”.

Altri comuni invece consentono una larghezza minima delle scale anche inferiore (80 cm al netto del corrimano) a condizione che sia dimostrata graficamente l’accessibilità della barella ai sensi del punto 4.1.10 del DM 236/89.

Ristrutturazione di un fabbricato rurale da destinare all’agriturismo

L’intervento di ristrutturazione prevede la demolizione di due fabbricati rurali esistenti e il recupero del volume in un nuovo edificio da destinare all’attività agrituristica.

Nel nuovo edificio vengono riproposti gli elementi architettonici dei luoghi: il tetto a due falde, la copertura in struttura lignea e manto in coppi , le strutture verticali con mattoni a vista, la zoccolatura dei corpi di fabbrica, il nido d’ape in laterizio, le persiane oscuranti a lamelle, le ringhiere a disegno semplice.

Prospetto est e nord: vista dalla strada vicinale

Prospetti ovest: vista dai campi

Prospetto sud: vista dalla strada campestre

I beni significativi nel recupero edilizio

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 15/E del 12 luglio 2018, fornisce chiarimenti sulla disciplina dei beni significativi.

In base al DM 29.12.99 i beni significativi sono (l’elenco è tassativo):

  • ascensori e montacarichi;
  • infissi esterni ed interni;
  • caldaie;
  • videocitofoni;
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
  • sanitari e rubinetterie da bagno;
  • impianti di sicurezza.

Ai beni significativi, l’aliquota IVA del 10% applicabile per le prestazioni di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, di restauro e di risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, realizzate su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata, si applica fino a concorrenza del valore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto del valore dei predetti beni.

Condizione indispensabile per l’applicazione dell’IVA agevolata è che i suddetti beni vengano forniti dallo stesso soggetto che esegue la prestazione (i beni forniti da un soggetto diverso o acquistati direttamente dal committente dei lavori sono soggetti ad Iva con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria).

Planimetrie catastali: nuove istruzioni per il rilascio

La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e Pubblicità Immobiliare ha diramato nuove istruzioni circa le modalità di rilascio delle planimetrie catastali riferite a stadi non più attuali e ad unità immobiliari soppresse.

Le richieste di rilascio delle planimetrie, sono trattate secondo le seguenti modalità:

  • per le planimetrie depositate presso archivi catastali esclusivamente su supporto cartaceo e relative a stadi superati o soppressi della unità immobiliare, comunque presenti nell’archivio censuario informatizzato, l’ufficio procede, a fronte di motivata richiesta, dapprima al rilascio della copia conforme secondo le modalità previste per le certificazioni, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo, nel rispetto delle tariffe vigenti. Contestualmente provvede alla rasterizzazione dell’immagine e alla relativa associazione all’identificativo presente nella banca dati censuaria. Tale procedimento non richiede il calcolo dei poligoni;
  • per le planimetrie cartacee relative a stadi superati o soppressi della u.i., correlate a periodi antecedenti alla data di impianto meccanografico e richiamate solo nei modelli 55 (scheda di partita), il rilascio della copia avviene sempre a fronte di motivata richiesta, in modalità differita, previo pagamento del tributo speciale e dell’imposta di bollo . Per tale tipologia di elaborati grafici non si procede alla rasterizzazione dell’immagine, in quanto non risulta meccanizzabile il correlato stadio dell’unità immobiliare negli atti censuari;
    per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata, riferite all’ultimo stadio, si prosegue secondo la prassi ordinaria;
  • per le planimetrie reperibili esclusivamente in formato cartaceo riferite all’ultimo stadio, si evade la richiesta pervenuta senza onere alcuno per il richiedente, eseguendo preliminarmente d’ufficio la rasterizzazione dell’immagine;
  • per le planimetrie presenti nella banca dati informatizzata riferite ad uno stadio superato o soppresso, si procede con il rilascio gratuito secondo le modalità sopra richiamate.

Le planimetrie catastali riferite ad unità immobiliari soppresse possono essere rilasciate solo ai soggetti che al momento della soppressione della unità immobiliare vantavano diritti di godimento sulla unità immobiliare (in genere, a chi ha legittimo interesse e soggetti riconducibili alle unità immobiliari derivate da quelle oggetto di soppressione).

In vigore le nuove NTC 2018

Sono entrate in vigore ieri, 22 marzo, le nuove Norme Tecniche delle Costruzioni.

Le nuove norme erano state approvate con il Decreto Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 17 gennaio 2018 e pubblicate al n.42, serie ordinaria n.8, della Gazzetta Ufficiale il 20 febbraio scorso.

Rispetto alle Norme Tecniche per le Costruzioni del 2008, il testo normativo è stato parzialmente rivisto, integrato e aggiornato.

La nuova norma è entrata in vigore indipendentemente dalla Circolare con le istruzioni applicative che non è stata emanata. Pertanto, a giudizio del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici,  si potranno seguire le indicazioni riportate nella precedente Circolare del 2009 per quanto non in contrasto con quanto riportato nel nuovo DM 17.01.2018.

In base all’art.2 del decreto ministeriale 17 gennaio 2018, è possibile continuare ad applicare le previgenti norme tecniche nelle opere private, fino al termine dei lavori e al relativo collaudo statico, qualora le opere strutturali siano in corso di esecuzione ovvero siano provviste dell’attestazione di deposito del progetto esecutivo delle strutture, secondo le disposizioni vigenti.

 

Dichiarazione di successione cartacea fino al 31 dicembre 2018

L’Agenzia delle Entrate, con il provvedimento n.305134 del 28 dicembre scorso, ha prorogato a fine anno la possibilità di utilizzare fino a fine anno in corso i modelli cartacei (modello 4) per la presentazione della dichiarazione di successione.

Con il 2019 sarà invece obbligatorio ricorrere al software già predisposto e all’invio telematico.

La presentazione della dichiarazione di successione è un obbligo di eredi, legatari, esecutori testamentari ecc. che deve essere assolto entro 12 mesi dalla apertura della successione (data dal decesso).

Se non ci sono beni immobili o diritti reali su di essi, e il patrimonio attivo non supera i 100.000 euro ed è devoluto al coniuge e ai parenti in linea retta, non vi è obbligo di dichiarazione di successione.

 

Rivalutazioni di terreni e partecipazioni non quotate 2018

In sede di approvazione della Legge di stabilità 2018 è stata riproposta, per effetto della modifica dell’art. 2, comma 2, DL n. 282/2002, la possibilità di rideterminare il costo d’acquisto di terreni edificabili e agricoli (posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi) e partecipazioni non quotate in mercati regolamentati (possedute a titolo di proprietà e usufrutto).

Per accedere alla rivalutazione, il contribuente deve versare entro il 30.6.2018 un’imposta sostitutiva, rateizzabile, pari al 8% del nuovo valore accertato alla data dell’1.1.2018 mediante una perizia asseverata di stima (anch’essa da redigersi entro il 30.6).

Il vantaggio della rivalutazione consiste nel poter calcolare le plusvalenze, realizzate con la cessione dei sopraddetti beni, confrontando il corrispettivo della vendita con il valore a essi attribuito alla data del 1° gennaio 2018, anziché confrontandolo con il valore di acquisto (il cosiddetto “costo storico”).

Legge di bilancio 2018: le novità per l’edilizia residenziale

Ecobonus

L’Ecobonus nel 2018 scende dal 65 al 50% per acquisto e installazione di finestre e infissi, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione oppure con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili e installazione di schermature solari (tra cui le tende).

Resta al 65% per “impianti evoluti”. Sale al 70 e 75% per alcune migliorie particolari.

Bonus ristrutturazioni e bonus mobili

Per gli interventi di ristrutturazione il bonus fiscale rimarrà al 50% anche nel 2018. Prorogato anche il bonus mobili (tetto di spesa 10.000 euro) fino al 31 dicembre 2018 per interventi di ristrutturazione iniziati dopo il 1 gennaio 2017.

Bonus verde

La novità del bonus verde, riguarda la detrazione del 36% per le spese sostenute (nel limite massimo di 5.000 euro) per gli interventi di sistemazione di giardini e terrazzi.

Sismabonus

Gli edifici residenziali che si trovano nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, beneficiano di un sismabonus per le spese effettuate fino al 31 dicembre 2021, dal 50% al 70% se l’intervento garantisce il passaggio ad una classe di rischio inferiore. Il bonus arriva fino all’80% se è assicurato il passaggio a due classi di rischio inferiori. Il tetto di spesa su cui calcolare la detrazione è pari a 96.000 euro.

Superbonus 80 e 85% (ecobonus e sismabonus insieme)

Per le spese relative agli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica, è previsto un superbonus da 80% (riduzione di una classe di rischio) a 85% (riduzione di due classi di rischio).

Aggiornata la guida sulle agevolazioni fiscali in edilizia

E’ stata aggiornata al 22 settembre 2017 la Guida dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni fiscali in edilizia.

L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare; fino al 31 dicembre 2017 la detrazione Irpef è aumentata al 50% delle spese sostenute con un importo complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare. Per il 2017 continua a valere la detrazione del 50% per mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle unità residenziali “ristrutturate” (NOTA: in realtà gli interventi edilizi agevolati riguardano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativoristrutturazione edilizia come definite dal DPR 380/2001. La manutenzione ordinaria è agevolata solo per le parti comuni).

La Guida fornisce anche chiare indicazioni sul regime IVA da seguire, Simabonus, acquisto box, recupero degli interessi passivi, ecc.

Infine riporta un elenco dei principali interventi ammessi in detrazione.

 

 

Quali sono i titoli abilitativi edilizi per le principali tipologie di intervento? (2 parte)

Anche per interventi di RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO si fa opera una suddivisione in leggero e pesante a seconda che non riguardino o riguardino parti strutturali dell’edificio. Se LEGGERO, il titolo abilitativo è la CILA; se PESANTE, il titolo abilitativo è la SCIA.

Detti interventi edilizi sono quelli rivolti a conservare l’organismo e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso (recente novità!) purché compatibile con gli elementi dell’organismo e conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici generali e attuativi. Le opere del restauro e risanamento conservativo sono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei.

Anche per la RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, compresa la demolizione e ricostruzione) si applica la distinzione tra LEGGERA e PESANTE. Nel primo caso gli interventi saranno realizzabili con SCIA, nel secondo caso con PERMESSO DI COSTRUIRE (o SCIA alternativa).

LEGGERA e PESANTE anche l’ELIMINAZIONE DELLE BARRIERE ARCHITETTONICHE a seconda che non comportino o comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio. Nel primo caso si opera in EDILIZIA LIBERA; nel secondo caso in regime di CILA.

Gli interventi di NUOVA COSTRUZIONE richiedono il PERMESSO DI COSTRUIRE (o SCIA alternativa). Le VARIANTI ai Permessi di Costruire, la SCIA.